Steuertipp bei Vermietung an Angehörige


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Expertentipp von Rausch, Zeiger & Partner
Beim Kauf oder Bau einer Immobilie wird häufig mit einkalkuliert, dass das Objekt komplett oder zum Teil vermietet werden soll. Nicht selten erfolgt die Vermietung an Angehörige. Der Mietpreis fällt dann oftmals günstiger als bei der Fremdvermietung aus. Was der Vermieter beachten muss, damit er die steuerlichen Vorteile nicht riskiert, erläutert dieser Expertentipp.
Erfolgt die Vermietung an Angehörige, muss bei der Höhe der Wohnungsmiete darauf geachtet werden, dass diese mindestens 66% der ortsüblichen Miete entspricht. Nur dann können die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden. Vorsicht ist geboten, da diese Mietverhältnisse vom Finanzamt verstärkt geprüft werden. Zu beachten ist auch, dass Mieteinnahmen von Angehörigen in der Steuererklärung im Formular V separat erfasst werden müssen.

Wer zählt als Angehöriger?
Zu den Angehörigen im steuerlichen Sinn zählen nicht nur Ehegatten, Eltern, Geschwister, Kinder oder Enkel und weitere Verwandte sondern auch der/die Verlobte und sogar der geschiedene Ehegatte.

Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?
Die ortsübliche Miete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel, aus Vergleichsmieten, aus Sachverständigengutachten evtl. auch aus Mietangeboten aus Immobilienportalen. Bei Berechnung des Prozentsatzes wird die „Warm-„-Miete zugrunde gelegt.

Beispiel: Der Vermieter V vermietet eine Wohnung an seine Tochter T. Die ortsübliche Kalt-Miete beträgt lt. Mietspiegel Euro 500. Die Tochter zahlt monatlich Euro 300 Miete zuzüglich der gesamten Betriebskosten in Höhe von Euro 150. 

Lösung: Die Betriebskosten sind in die Berechnung der 66%- Grenze mit einzubeziehen. Die ortsübliche Miete inklusive Nebenkosten beträgt 650 Euro. T zahlt 450 Euro an die Eltern. Dies entspricht 69% der ortsüblichen Miete. Folglich können die Werbungskosten in voller Höhe in Ansatz gebracht werden. 

Was passiert wenn die 66%-Grenze nicht erreicht wird?
Beträgt die Miete weniger als 66% der ortsüblichen Miete, ist die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten sind entsprechend dieser Aufteilungsquote in Höhe des unentgeltlichen Teils zu kürzen. Dies gilt für die Abschreibungen, Zinsen, Strom, Wasser, Kanal, Instandhaltungen, etc.

Achtung!
Es muss auf die Formalitäten geachtet werden. Mit Verwandten muss ein Mietvertrag in schriftlicher Form abgeschlossen werden, der genauso gestaltet ist, wie mit einem Nicht-Verwandten. Die Einhaltung des Vertrags ist zwingend und muss einem Fremd-Vergleich standhalten. So sollte die Miete regelmäßig überwiesen werden. Die Nebenkosten-Abrechnung ist zu erstellen. 

TIPP
Da sich der Mietspiegel ändert und die ortsübliche Miete steigt, sollte die Einhaltung der 66%-Grenze regelmäßig geprüft werden. 

Bei offenen Fragen sollten Sie sich an Ihren Steuerberater wenden!