Schenkungs- und Erbschaftsteuer: das Familienheim


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Expertentipp von Rausch, Zeiger & Partner

Rausch, Zeiger und Partner ist derzeit an vier Standorten vertreten, die alle eng miteinander vernetzt sind. Die Kanzleien befinden sich in Bad Brückenau, in Fulda, in Burgsinn und in Langenselbold.

Es wird prognostiziert, dass in den nächsten 10 Jahren in Deutschland Vermögenswerte von mehr als 3 Billionen Euro verschenkt und vererbt werden. Auf die Normalverdiener soll dabei eine Vermögensübertragung von 1,3 Billionen Euro entfallen. In vielen Fällen besteht neben dem angesparten Geldvermögen das Immobilieneigentum zur Übertragung an. Wer sich entschließt, Vermögen zu übertragen, sollte dies gut durchdenken und gegebenenfalls fachlichen Rat einholen. Es gilt aus verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten in jedem Fall die passende Variante zu erarbeiten. Freibeträge reduzieren die Steuerlast. Ebenfalls können durchdachte Übertragungsmöglichkeiten bezüglich des Familienheims genutzt werden,  um eine Entstehung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer zu vermeiden. Gerade bei der Übertragung von Immobilienvermögen entstehen hohe Wertansätze, die zu einer Steuerbelastung führen können. Wird kein Geldvermögen mit übertragen, sind die Erben eventuell gezwungen, die Immobilie zu verkaufen oder ein Darlehen aufzunehmen, um die berechnete Steuer zahlen zu können. Möglichkeit der Gestaltung zeigen wir anhand des Familienheims auf.

Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten an den Ehepartner
Wird das Familienheim zu Lebzeiten an den Ehepartner/eingetragenen Lebenspartner übertragen, so ist dies steuerfrei möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Das Haus oder die Wohnung muss den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken zum Zeitpunkt der Schenkung darstellen. Ferien- und Wochenendhäuser können nicht steuerfrei zugewendet werden. Im Gegensatz zur Steuerbefreiung von Familienheimen beim Erwerb von Todes wegen, ist bei einer Schenkung keine Behaltensfrist zu beachten. Es gibt keinen Objektverbrauch. Das bedeutet, dass die Steuerbefreiung während einer Ehe bzw. eingetragenenen Lebenspartnerschaft mehrfach nacheinander genutzt werden kann. Es gibt weder eine wertmäßige Begrenzung, noch ist der Güterstand von Bedeutung.

Bei der Schenkung unter Eheleuten gibt es generell einen Freibetrag von 500.000 €. Bei Vermögensübertragungen bis zu diesem Betrag fällt keine Schenkungssteuer an. Eine Schenkung des Familienheims kann neben diesem Freibetrag zusätzlich erfolgen.

Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten an die Kinder
Die Schenkung des Familienheims auf die Kinder zu Lebzeiten ist nicht begünstigt. Kinder erhalten bei Berechnung der Schenkungssteuer einen Freibetrag von 400.000 € je Elternteil. Übertragen beispielsweise die Eltern, denen das Haus gemeinsam je zur Hälfte gehört, würde bei einer Übertragung im Wert von 800.000 € noch keine Steuer anfallen. Bei der Berechnung des Freibetrags werden allerdings alle Schenkungen der letzten 10 Jahre zusammengerechnet. 

Grundsätzlich sollte bei der Übertragung von Vermögen nicht nur auf die Steuerbelastung geachtet werden. Vielmehr muss sichergestellt sein, dass der Schenker selbst noch genügend Vermögen hat, um davon sorgenfrei leben zu können. Die bekannteste Gestaltung ist hier die Übertragung einer Immobilie gegen Nießbrauch. Dem Schenker ist es hier möglich, die Immobilie zu Lebzeiten uneingeschränkt zu nutzen. Steuerlich liegt der Vorteil darin, dass der Nießbrauch, das Nutzungsrecht, bewertet wird und bei der Berechnung der Schenkungsteuer in Abzug gebracht werden kann. Bezüglich weiterer Absicherungen wie Rückfallklausel, Ausgleichspflichten etc. sollte ein Rechtsanwalt oder ein Notar in die Überlegungen mit einbezogen werden.

Übertragung des Familienheims von Todes wegen an den Ehepartner
Voraussetzung für die steuerfreie Übertragung ist, dass der Erblasser bis zu seinem Tod die Wohnung entweder zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war. Das Familienheim muss danach 10 Jahre vom Erben zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Ausnahme hiervon ist, wenn der Erbe selber aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Ein zwingender Grund wäre z.B. die eigene Unterbringung in einem Pflegeheim aufgrund der Pflegebedürftigkeit. Wird das Familienheim innerhalb von 10 Jahren verkauft oder vermietet, entfällt rückwirkend die Steuerbefreiung. Weitere Voraussetzung, wie auch bei den anderen Varianten, ist es, dass der Erwerber auch zivilrechtlicher Eigentümer wird.

Übertragung des Familienheims durch Tod an die Kinder
Kinder können das von den Eltern bewohnte Eigenheim nach deren Tod steuerfrei erben. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Kinder selbst vorhaben, im Elternhaus zu leben und zeitnah nach dem Versterben der Eltern in die Immobilie einziehen. Die Steuerfreiheit ist auf eine Wohnfläche von 200 qm begrenzt. Bei größeren Familienheimen wird die Begünstigung anteilig gewährt. 

Erben mehrere Kinder gleichzeitig, gilt die Befreiung nur für das Kind, das die Immobilie bewohnt. 

INFO
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Birgit Kunkel und Sebastian Buch